Subentro del curatore: inapplicabile a fronte di un collegamento negoziale tra leasing e locazione o sublocazione

In materia di rapporti giuridici pendenti, quanto previsto dalla legge fallimentare in merito alla locazione di immobili riguarda esclusivamente l’ipotesi fisiologica del subentro ex lege del curatore nel contratto di locazione. Tale precetto non si attaglia invece, in quanto tale, alla fattispecie più complessa sorretta da un possibile collegamento negoziale tra il contratto di leasing - sciolto dal curatore del fallimento dell’utilizzatore - e il negozio di locazione o sublocazione immobiliare.
Caso per caso, quindi, è necessario accertare i presupposti di operatività degli istituti coinvolti in ragione del dedotto collegamento tra il leasing e il contratto di locazione o sublocazione immobiliare, tenendo conto delle pattuizioni negoziali e delle regole civilistiche che presidiano il possibile venir meno del contratto.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 26297 del 5 ottobre 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso originato dall’azione con cui un gruppo bancario ha chiesto - e infine ottenuto - non solo la rivendita ma anche la restituzione di beni immobili di sua proprietà concessi in leasing alla società, poi destinata al fallimento, e da quest’ultima concessi in sublocazione ad un’altra società.

Per il giudice del Tribunale, innanzitutto, il mancato subentro nel contratto di leasing da parte del fallimento ha sì determinato l’accoglimento della domanda di rivendica non ha rimosso ex tunc gli effetti previsti dalla legge fallimentare in materia di contratti di locazione. Di conseguenza, secondo il giudice del Tribunale, il fallimento del locatore ha comportato dunque il subentro automatico nel contratto di locazione, sicché, al momento dello scioglimento del contratto di leasing immobiliare, tale fallimento aveva l’obbligo di restituire al proprietario i beni oggetto del contratto di locazione liberi da persone e cose, se del caso previa intimazione di sfratto per morosità del subconduttore.
Cambio di prospettiva, invece, in Cassazione, poiché la questione, a differenza di quanto ritenuto dal Tribunale, non riguarda il subentro automatico del curatore nel caso di fallimento del locatore, osservano i magistrati, escludendo quindi il riferimento alla legge fallimentare, estranea al rapporto tra il leasing e la sublocazione.

Dato pacifico è che è stata presentata dal gruppo bancario una domanda di rivendica, accolta in pregiudizio dell’utilizzatore fallito.
Diversamente da quanto affermato dal Tribunale, però, la sublocazione del bene da parte dell’utilizzatore, concordata e poi oggetto di clausola risolutiva in ipotesi di fallimento di questi, ha comportato un’altra questione.
Il giudice del Tribunale, infatti, dopo avere accertato - con pieno giudizio meritale - che il contratto di leasing si era sciolto (con accoglimento della domanda di rivendica), ha trascurato di considerare la sussistenza della clausola contrattuale contenuta nel contratto di sublocazione, avente natura di clausola risolutiva espressa, e si è limitato, cioè, a fare piana applicazione del disposto fallimentare, che comporta il subentro automatico del fallimento nel contratto di locazione, con il conseguente obbligo di restituzione al proprietario dei beni oggetto del contratto di locazione liberi da persone o cose oppure, se del caso, previa intimazione da parte del fallimento di sfratto per morosità alla subconduttrice.
Invece, il giudice del Tribunale  avrebbe dovuto affrontare la questione - ivi ventilata - delle conseguenze dello scioglimento del leasing sul contratto di sublocazione immobiliare, verificando la sussistenza o meno dell’eccepito collegamento negoziale, genetico o funzionale su base volontaria, tra il leasing e la sublocazione suddetta, per gli effetti potenziali di quanto previsto dal Codice Civile in materia di rapporti tra locatore e subconduttore.
Così, una volta scioltosi il contratto di leasing per la scelta espressa del curatore (come accertato dal Tribunale), si sarebbe dovuto verificae se potesse trovare applicazione la parte della legge fallimentare che si riferisce alle ipotesi semplicistica della sussistenza di un contratto di locazione immobiliare nel quale la società in bonis, poi fallita, assume la veste di locatore, oppure se sussistesse il prospettato collegamento negoziale, anche in relazione alla clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di sublocazione, con l’eventuale venir meno dell’efficacia della sublocazione a seguito dello scioglimento del leasing. Ipotesi, questa, tutt’altro che implausibile, con l’ulteriore (ipotetica) conseguenza che il fallimento non poteva dirsi in effetti subentrato nel contratto di sublocazione.