L’accordo definitivo costituisce l’unica fonte di diritti e obbligazioni inerenti al contratto

Se alla stipula del contratto preliminare segue, ad opera delle stesse parti, la conclusione del contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, viene superato dall’accordo definitivo, la cui disciplina, con riguardo a modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura una nuova intesa intervenuto tra le parti e si presume sia l’unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia a oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, accordo da cui risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo.
Questa la prospettiva tracciata dai giudici (ordinanza numero 1861 del 27 gennaio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo ad una vendita immobiliare.
Terreno di scontro è il prezzo, fissato in 300mila euro nel preliminare e poi ridotto a 170mila euro nel contratto definitivo.
Il compratore cita in giudizio i venditore per ottenere la restituzione della somma in eccesso versata e, a suo dire, non dovuta, cifra pari a 130mila euro.
Tale richiesta viene accolta in Appello, poiché, secondo il giudice, i venditori non hanno fornito, pur avendone l’onere, la prova dell’esistenza di un accordo, contemporaneamente alla stipula del definitivo, formalizzato per iscritto, da cui risultasse che altri obblighi o prestazioni contenuti nel preliminare fossero sopravvissuti al contratto definitivo, non essendo, a tal fine, rilevanti le attestazioni dei pagamenti effettuati prima della conclusione del definitivo, che provavano soltanto l’effettuazione di prestazioni prive di causa e non anche il raggiungimento di un accordo sulla riduzione del prezzo originariamente pattuito. Perciò, il compratore ha diritto alla restituzione della somma 130mila euro, indebitamente corrisposta in favore dei venditori.
E questa decisione viene resa definitiva dai magistrati di Cassazione, poiché, a fronte della stipulazione di una vendita immobiliare per un prezzo inferiore a quello stabilito nel preliminare, in mancanza di alcun accordo integrativo redatto in forma scritta contestualmente al rogito, che attestasse che l’effettivo prezzo concordato fosse pari a quello previsto all’epoca della stipula del preliminare, il mero fatto storico dell’avvenuto pagamento dell’intero corrispettivo all’origine concordato non può superare la prescrizione inerente a un elemento essenziale del contratto di vendita, rappresentato dalla misura del prezzo, come contemplata nel definitivo. E in questa vicenda i documenti prodotti dai venditori sono probatori dei soli avvenuti pagamenti e non già dell’esistenza di un accordo scritto sull’effettiva misura del prezzo, posto in essere contemporaneamente alla stipula del contratto definitivo.
Tirando le somme, in mancanza di un accordo espresso e contestuale alla stipula del definitivo, da cui si potesse desumere che, contrariamente a quanto disposto nel rogito di vendita, il prezzo concordato equivalesse a quello originariamente pattuito nel preliminare, correttamente si ritiene che la domanda di ripetizione dell’indebito sia provata, per carenza della causa giustificativa dell’esborso avvenuto in eccedenza rispetto all’importo fissato nel definitivo.