Distacco dall’impianto: legittimo anche senza autorizzazione o approvazione da parte degli altri condòmini

Il singolo condòmino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condòmini, a patto però di provare che dalla sua rinunzia e dal distacco non derivino né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico per l’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (sentenza numero 6490 del 18 marzo 2026 della Cassazione) alla luce del contenzioso sorto in uno stabile in provincia di Belluno.
Va tenuto presente, però, che, alla luce della vicenda in esame, i giudici di merito hanno negato la legittimità del distacco operato da una donna che, subentrata nella proprietà di un appartamento compreso nell’edificio, aveva prima chiesto bonariamente al condominio il consenso al distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento e poi, ricevuta risposta negativa, aveva comunicato che avrebbe comunque attuato il distacco, allegando perizia di parte in cui si attestava la fattibilità del distacco, non provocando esso alcun inconveniente, squilibrio tecnico e termico nel funzionamento dell’impianto centralizzato e non comportando aggravio di spesa per gli altri condòmini.
Una volta attuato il distacco, la condòmina propose una domanda di accertamento tecnico preventivo per fare accertare la sussistenza delle condizioni che rendono possibile il distacco, e il consulente, nominato dal giudice, riscontrò positivamente l’esistenza delle condizioni per operare il distacco.
Tuttavia, persistendo l’opposizione del condominio, la condòmina dovette iniziare la causa per fare accertare la legittimità del distacco già eseguito. E nel corso di questa causa i giudici di merito, come detto, hanno respinto l’istanza della condòmina.
In particolare, in Appello fu posto l’accento sul regolamento di condominio di natura negoziale approvato anche dalla condòmina, in quanto richiamato nel proprio atto di acquisto, regolamento che non pone un divieto assoluto in materia ma demanda all’amministratore la valutazione sull’opportunità o meno del distacco, e fu poi sostenuto che non erano provate le condizioni necessarie per rendere legittimo il distacco, distacco che ha comportato, secondo i giudici, un decadimento del rendimento energetico globale e, quindi, un piccolo aumento dei consumi di riscaldamento.
Per i magistrati di Cassazione, però, le valutazioni compiute in Appello vanno censurate, anche perché il singolo condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condòmini, se provato che dalla sua rinunzia e dal distacco non possano derivare né un aggravio di spesa per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico per l’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio. Una volta soddisfatta tale condizione e una volta effettuato il distacco, il condòmino rimane obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese per il suo uso
In siffatta evenienza, poi, il condòmino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo – quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia – perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare.
In questa ottica, poi, il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può privare i condòmini dei diritti che derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Ne consegue che la clausola del regolamento condominiale che vieti in radice al condòmino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità dall’impianto termico comune deve ritenersi nulla per violazione del diritto individuale del condòmino sulla cosa comune, ove il distacco non cagioni un notevole squilibrio di funzionamento o un aggravio di spesa per gli altri condòmini.
Evidente, quindi, il rilievo della perizia messa sul tavolo dalla condòmina, perizia che ne rende, almeno sulla carta, legittimo il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato del condominio.